«ДАЧНЫЙ ДОМИК» ИЛИ «ЖИЛОЙ ДОМ»?

Консультации специалистов Управления Росреестра по Оренбургской области

Вопрос: Построил на дачном участке двухэтажный дом. Как мне его зарегистрировать: как дачный домик или как жилой дом?

Ответ: В последнее время у многих собственников дачных или садовых земельных участков встаёт вопрос: чем является с точки зрения закона построенный на их участке объект недвижимости – жилым строением без права регистрации в нём или настоящим жилым домом с правом регистрации и постоянного в нём проживания?

Нередко современные постройки на дачных и садовых участках могут сравниться домами престижных посёлков. А их обладатели желали бы, чтобы статус их дома был признан таковым от лица государства.

Давайте разбираться.

Строительство объекта индивидуального жилищного строительства начинается с серьёзной документарной подготовки. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, а по итогу строительства - орган местного самоуправления выдаёт разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это связанно, в том числе, и с нашей безопасностью, ведь ни кто не отменял требования градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов).

А вот строительство объектов на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства имеет ряд исключений. Согласно части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов на таких земельных участках не требуется. Но и статус данных объектов не «жилой дом», а «жилое строение».

В соответствии с законодательством Российской Федерации правоотношения, связанные с созданием объекта индивидуального жилищного

строительства и жилого строения, имеют различное правовое регулирование - ГрК РФ и Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее - Закон № 66-ФЗ).

В сведениях Единого государственного реестра недвижимости о назначении здания может быть указано: «нежилое здание», «жилой дом», «жилое строение» или «многоквартирный дом». При этом с учетом положений статьи 1 Закона № 66-ФЗ, части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение;

на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства, либо жилого строения;

Получение разрешения на строительство в целях строительства «жилого строения» на садовом, дачном земельном участке не требуется, а для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, т.е. «жилого дома» получение разрешения на строительство обязательно.

Итак, для кадастрового учета и регистрации права собственности на данные объект потребуются следующие документы (ч. 1 ст. 14, ч. 3, 4 ст. 20, ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), ст. ст. 51, 55 ГрК РФ): - заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости;

- технический план объекта недвижимости (предоставляется в электронном виде, подписанный усиленной квалифицированной подписью подготовившего его кадастрового инженера) либо идентифицирующий номер технического плана в электронном хранилище, ведение которого осуществляется Росреестром;

- разрешение органа местного самоуправления на строительство объекта жилого дома (если такой объект является объектом незавершенного строительства). Указанный документ запрашивается Росреестром в органе местного самоуправления, если заявитель не представит его самостоятельно (п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ).

Кадастровый учет и регистрация права собственности гражданина на объекты недвижимого имущества (в том числе объекты незавершенного строительства), для строительства которых в соответствии с законом не требуется разрешение на строительство (например, гараж, баня, беседка, сарай, другие хозяйственные постройки), осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. В этом случае сведения в техническом плане такого объекта недвижимости указываются на основании декларации, составленной и заверенной собственником объекта недвижимого имущества (ч. 11 ст. 24, ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации).

Следует обратиться внимание на то, что представлять в Росреестр для регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства только правоустанавливающий документ на земельный участок без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и разрешения на строительство можно только до 01.03.2018 (ч. 4 ст. 8 Закона № 191-ФЗ; ч. 7 ст. 70 Закона о регистрации).