Какие основные требования и условия при заключении договора управления многоквартирным домом (МКД)?

(Ольга, ул. Севастопольская, д.48)

Вячеслав Петренко:

Договор управления МКД важен для обеих сторон: собственников многоквартирного дома и управляющей организации. Документ регулирует взаимоотношения между обеими сторонами.

Необходимо знать, что управлять домом может только одна управляющая организация, деятельность которой лицензирована (ч.1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку домом правомочна управлять только одна УО, то и договор управления заключается один (ч.9 ст. 161 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании жильцов и являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч.1 ст. 162 ЖК РФ).

Основные условия договора

Договор управления МКД базируется на следующих основополагающих требованиях:

1.   Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО

В Приказе Минстроя РФ № 411/пр от 31.07.2014 года говорится, что ими могут быть:

•  собственники жилых и нежилых помещений в МКД

•  ТСЖ, жилкооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются)

•  лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода

•  застройщики МКД

Согласно   пп. «а» пп.1.2 Примерных условий договора, для подтверждения сведений понадобятся:

•  удостоверение личности

•   право собственности на владение помещением в МКД

•  протоколы общих собраний собственников (ОСС), подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей организации

•  протокол открытого конкурса по выбору УО (если проводился)

•  доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом)

2.      Место исполнения договора

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в

МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

3.      Предмет договора

Предметом договора выступает список работ/услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Здесь же нужно указать перечень коммунальных услуг. В договоре, возможно, потребуется также прописать порядок изменения перечня оказываемых работ/услуг, за которые несет ответственность управляющая организация

4.      Цена договора

Стоимость договора определяется в зависимости от установленной платы за фактически выполненные управляющей организацией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги. Поэтому в договоре управления

необходимо прописать размер платы за содержание и текущий

ремонт общего имущества в МКД.

5.      Периодичность и сроки оказания услуг по договору

Управляющая организация должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч.7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей организацией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п.1 ч.5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая организация выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Избранная по итогам открытого конкурса УО в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года.

Если ни одна из сторон не направила другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении срока его действия, то он автоматически считается продленным на аналогичный срок и на действующих условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

6.      Ответственность сторон договора

Собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.(п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ)

Если основанием для расторжения договора управления послужило серьезное нарушение его одной из сторон, то потерпевшая сторона может требовать возмещения убытков.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ)

Жильцы МКД вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключенный по итогам открытого конкурса (ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года со дня подписания документа. Однако такой сценарий действителен только, если до окончания срока действия данного договора общее собрание жильцов МКД решило выбрать другую УО или изменить способ управления своим домом.

Управляющая организация обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода МКД в другую УО, предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора.